Звездный Альманах

Терминология профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества.

Аренда - юридически оформленное право пользования чужой собственностью на определенных условиях.

Арендатор - лицо, законно пользующееся чужим имуществом на определенных условиях.

Арендная плата- плата за право пользования чужим имуществом. Величина и периодичность арендной платы устанавливается договором между арендодателем и арендатором.

Арендодатель - юридическое или физическое лицо, имеющее право сдачи в аренду некоторого имущества, возможно, не собственного.

Дата оценки - дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта. Как правило, эта дата совпадает с последним днем личного осмотра оценщиком объекта оценки.

Дисконтирование - преобразование в текущую стоимость будущих денежных потоков (доходов и расходов).

Земельный участок- часть недвижимости в виде участка территории земли с границами, определенными в документах, выдаваемых государственными по земельным ресурсам и землеустройству.

аказчик (клиент) - лицо, по заказу которого производится работа по оценке.

Здания - один из видов сооружений. Входят в состав недвижимости.

Земля -

1. Пространственный ресурс, территория.

2. Частная собственность в виде участка территории, определяющий атрибут недвижимой собственности (см.недвижимость). Терминземля - в обычном смысле означает участок суши на поверхности земли, не покрытый водой, в юридическом смысле это слово используется для обозначения недвижимости (и в этом контексте термин «земля» употребляется в смысле территория, участок, а не почва).

Износ(обесценение) - потеря стоимости недвижимости под действием различных причин, среди которых выделяют физическую амортизацию, функциональное (моральное) обесценение, а также устаревание, вызванное влиянием окружающей среды.

Интерес - выгода, материальная заинтересованность, участие, доля (в чем-либо).

Капитализация - преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящий момент стоимость.

Клиент - см.Заказчик.

Наилучшее использование- способ использования участка недвижимости, выбранный из числа общепринятых и законодательно разрешенных, который является физически возможным, прибыльным и который приводит к наибольшему значению стоимости земли.

Недвижимое имущество(недвижимые вещи) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, как то: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Законом к недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Недвижимость - см.Недвижимое имущество.

Обесценение - см.Износ.

Отчет - документ, передаваемый заказчику и содержащий результаты процесса оценки.

Опцион - право покупки или аренды недвижимости в будущем на оговоренных в настоящее время условиях.

Оценка - см. СТО РОО 10-01-95 Приложение А «Термины системы нормативных документов РОО» п. 16.

Передача права собственности- надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия.

Права на недвижимость- имущественные права, связанные с пользованием, владением и распоряжением недвижимостью.

Право собственности- право по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, передавать свои полномочия другому лицу, использовать имущество в качестве залога или обременять его иными способами, передавать свое имущество в собственность или в управление другому лицу, а также совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону. Право владения представляет собой возможность иметь у себя данное имущество. Право пользования представляет собой возможность использовать имущество. Право распоряжения представляет собой возможность определять юридическую судьбу имущества (отчуждать в той или иной форме, уничтожать и т.д.)

Принципы оценки- интерпретация общих экономических законов для целей оценки недвижимости. Эти принципы следующие:

1. принцип спроса и предложения;

2. принцип изменения;

3. принцип конкуренции;

4. принцип замещения;

5. принцип вклада;

6. принцип предельной продуктивности;

7. принцип наилучшего использования;

8. принцип соответствия;

9. принцип ожидания.Продавец недвижимости- юридическое или физическое лицо, имеющее законное право продажи недвижимости. Продавцом недвижимости может выступать ее собственник либо, в случае отсутствия такового (например, в случае смерти владельца и отсутствии наследников, в случаях принудительной продажи недвижимости при лишении права собственности) законодательно установленное юридическое лицо.

Процесс оценки- определенная последовательность процедур, используемая для полученияоценки стоимости.Процесс оценкиобычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.

Рыночная арендная плата- ставка аренды, сложившаяся на настоящий момент на рынке для определенного вида недвижимости.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена продажи какого-либо интереса в недвижимости (имущественного права, например, права наследственной аренды, и т.д.) на свободном рынке, в предположении, что:

1. Покупатели и продавцы недвижимости ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знанием.

2. Покупатели и продавцы действуют в условиях конкуренции рациональным образом в своих собственных интересах для того, чтобы максимизировать свой доход или наилучшим образом удовлетворить потребности.

3. Покупатели и продавцы действуют независимо друг от друга, т.е. они действуют без сговора, мошенничества или искажений.

4. Покупатели и продавцы имеют нормальные (типичные) побуждения, т.е. они действуют не испытывая незаконного давления. Это означает, что недвижимость, выставленная на рынок, обращается или продается за разумный период времени. Так, продажа под давлением силы или продажа, осуществляемая после того, как недвижимость была выставлена на рынке очень длительное время, не считается типичной.

5. Оплата сделки производится сложившимися на рынке способами, когда покупатель использует типичные финансовые условия, принятые на местном рынке.Сервитут - юридически закрепленное право кого-либо на ограниченное пользование каким-либо образом объекта недвижимости, находящегося в собственности другого лица.

Собственник - физическое или юридическое лицо, имеющее на законном основанииправо собственности.

Согласование - получение итоговой оценки стоимости на основании результатов, полученных с помощью разных подходов.

Сооружения- все постройки и преобразования, осуществленные на земельном участке. То же, чтоулучшения.

Ставка капитализации- отношение рыночной стоимости недвижимости к приносимому ей чистому годовому доходу.

Улучшения - все изменения, отличающие свободный и неосвоенный земельный участок, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования. См.Сооружения.

Цена - это предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная в процессе взаимоотношений продавца и покупателя.

Цена продажи- сумма денег, уплаченная в конкретной совершившейся сделке. То же, чтоцена.

Юридическое описание недвижимости- описание участка и объекта недвижимости, по которому они могут быть однозначно идентифицированы, приемлемое для судебного разбирательства.

(Раздел 2 Стандартов РОО - СТО РОО 21-01-95 - Основные положения)