Звездный Альманах

Альтернативы ипотечному кредиту

Сегодняшняя действительность в России такова, что собрать и заплатить сразу за квартиру полную рыночную стоимость могут единицы. Большая часть населения для того, чтобы купить недвижимость или улучшить имеющиеся жилищные условия возлагает надежды на ипотечный кредит. К сожалению, некоторым он тоже недоступен, поскольку без постоянного и надежного дохода банки, даже при наличии большого количества разных ипотечных программ, могут отказать в выдаче кредита. Так как жилищный вопрос в Российской Федерации является приоритетным во внутренней политике правительства, то последнее время появились новые формы накопления капитала, которые являются своего рода альтернативами ипотечному кредитованию и должны помочь гражданам решить жилищную проблему. Специалисты считают, что такие формы как строительно- сберегательные кассы (ССК), жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК), жилищно- строительные кооперативы (ЖСК), потребительские кооперативы (ПК), а также паевые инвестиционные фонды (ПИФы) могут составить альтернативу ипотечному кредиту.

Строительно-сберегательная касса (ССК) должна работать по принципу накопления вкладчиком на протяжении определенного времени денежных средств для покупки квартиры в кассе. По задумке российского правительства ее задача состоит в том, чтобы помочь тем семьям, которые имеют средний совокупный доход, приобрести жилье. ССК являются подобием банка, которые не только будут давать людям возможность накопить нужную сумму денег, но и пользуются деньгами вкладчика и за это начисляют ему заранее оговоренные в договоре проценты. Кроме того, вкладчику каждый год добавляется определенная сумма, которая является премией, выдаваемой государством. Когда деньги, накопленные вкладчиком в кассе, будут составлять 50% полной стоимости жилья, ССК обязана выдать клиенту кредит на нужную для приобретения недвижимости сумму. Строительно-сберегательные кассы могут функционировать только при наличии государственной лицензии и разрешения Центробанка Российской Федерации. Поддержка государства поможет кассам работать не только надежно и ответственно, но и стабильно. Основной проблемой, которая станет перед вкладчиками, является непредсказуемость, к сожалению, роста цен на жилье.

ЖНК или жилищно-накопительный кооператив – это некоммерческая структура, которая объединяет людей, организующих общий денежный фонд для строительства или покупки недвижимости, и действует на основе принципа взаимной помощи. Вступая в ЖНК, его пайщик, не привязан ни к какому объекту жилья. На протяжении нескольких лет (как минимум 2-х) пайщик ЖНК регулярно вносит свои взносы в общую кооперативную кассу, которые идут на приобретение жилья другими членами ЖНК. Если в течение этого времени он сумел накопить от 30% до 50% полной стоимости недвижимости, то ему выдается из кассы кооператива недостающая денежная сумма для покупки себе необходимого жилья. После приобретения жилья пайщик с семьей имеет право на проживание в нем, но квартира регистрируется на ЖНК и является его собственностью до тех пор, пока не будет выплачена вся задолженность перед кооперативом. После этого пайщик становится собственником купленной недвижимости. По закону о ЖНК срок возврата ссуды, которую пайщик получил из общей кассы, составляет 1,5 срока первичного денежного накопления. Государственные органы не только имеют право, но и обязаны контролировать деятельность жилищно-строительных кооперативов. Явным преимуществом ЖНК является то, что для вступления в кооператив, пайщику достаточно только написать заявление и предъявить свой паспорт. Другие документы, в том числе и справка о доходах, не требуются.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – это объединение граждан на добровольных началах для постройки конкретного жилого дома и дальнейшего его содержания. Большинству граждан России ЖСК известны с прошлого столетия, когда для многих жителей Советского Союза они являлись единственным способом решить свои жилищные проблемы. ЖСК является исключительно строительным кооперативом, который обеспечивает своим членам участие в жилищном строительстве, а кредитование не предоставляет. Поэтому в кооператив принимаются граждане, которые имеют возможность внести свой паевой взнос. Строительство дома оплачивается или самими членами кооператива, или с помощью кредита, который получает ЖСК в кредитной организации. В последнем случае члены кооператива имеют возможность в рассрочку погашать свою часть пая. Необходимо учитывать, что в соответствии с законодательством ЖСК могут покупать жилье для членов кооператива по истечении двух лет после вступления пайщика в кооператив. Поэтому при вступлении в ЖСК квартиру можно приобрести в лучшем случае через пару лет, ожидая пока подойдет Ваша очередь.

Потребительский кооператив или ПК по своей структуре и принципу работы имеет очень много общего с жилищно-накопительным кооперативом. Поскольку ПК также является не только исключительно добровольной организацией, но и объединяет граждан, которые могут решить свои проблемы с помощью создания общего для всех членов кооператива паевого фонда. Основной принцип действия ПК – принцип взаимной помощи. Главным отличием потребительского кооператива является то, что его выдают не только для покупки недвижимости, но и на другие нужды. Приобретая жилье, пайщик становится его собственником, но недвижимость при этом остается в залоге у ПК до полного погашения долга, взятого в кооперативе. Отличием потребительского кооператива от других видов кооперативов, а также ипотеки, является его доступность. Особых препятствий для вступления в кооператив практически нет. Пайщиком может стать любой гражданин, имеющий паспорт. При этом нет ограничений при покупке квартиры, связанных со сроком вступления в кооператив, поскольку приобрести жилье можно уже по прошествии нескольких месяцев. Размер денежной суммы, которую может выделить кооператив, составляет до 70% от полной стоимости жилья.

Еще одной альтернативой ипотечному кредитованию могут стать ПИФы – паевые инвестиционные фонды. На сегодняшний день существуют такие виды ПИФов: фонды недвижимости и ипотечные фонды. Фонды недвижимости могут получать прибыль от строительства жилья и доход от аренды недвижимости. Ипотечные фонды инвестируют денежные активы в ценные бумаги банка, которые обеспечены ипотекой. Пока что в России ипотечных ПИФов совсем немного, хотя, по мнению специалистов инвестиции в ипотечное кредитование являются более надежными и выгодными, чем в государственные бумаги. Учитывая, что в большинстве стран мира вложение денежных средств в ипотечные закладные – это наиболее распространенный, а также самый безопасный вид инвестиций, есть надежда, что ПИФы в будущем получат большое распространение и в России.

Вряд ли стоит рассматривать достоинства и недостатки различных видов жилищной и строительной кооперации. Наверное, правильным решением будет не просто заниматься противопоставлением схемы ипотечного кредитования и накопительной схемы, а, используя мировой опыт применять и развивать любые возможности, которые помогут решить такую важную проблему, как обеспечение всех нуждающихся в жилье граждан Российской Федерации.